6月7號的高規(guī)格會議，又一次提及了房地產(chǎn)，與以往不同的是，這次并沒有在需求端上著墨太多，重點(diǎn)說的“供給端出清”。

先把原話貼出來：“繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施”，“對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”。”

這次的會，有點(diǎn)不一樣。

咱們盤一盤關(guān)于房地產(chǎn)重要節(jié)點(diǎn)的會議，上半年有三個。

第一個是430，提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策”。

既說了存量，又說了增量。

這場會，首次提出了消化存量，引發(fā)了“去庫存”的遐想，所以我們看到36個月以上的高庫存城市暫停拍地。

同時也說了優(yōu)化增量，那更好理解了，引導(dǎo)購房需求嘛，所以我們看到杭州成都西安一股腦全放開了。

第二個節(jié)點(diǎn)當(dāng)然是517，15%首付，取消利率下限，上海5改3，廣州全放開，主打刺激購房的需求端。

同時，又很詳盡的部署了回收存量土地房產(chǎn)，商品房收儲的路子。

第三個重要節(jié)點(diǎn)，就是6月7號這一次。

這次和前兩次有什么不同呢？

注意用詞，繼續(xù)研究“新的”去庫存措施，還加上了“解放思想”這個詞。

都用上“解放思想”了，顯然，除了既有的首付利率限購、棚改、國企收房，再大膽一些，還有更多更具想象力的招數(shù)沒使出來。

為什么這次格外強(qiáng)調(diào)“去庫存”？

因?yàn)樾枨髠?cè)的政策最容易執(zhí)行，手起刀落，首付降到15%，利率下限取消，不再審查購房資格，連夜就能落地，執(zhí)行的那叫一個快。

平安證券的統(tǒng)計(jì)，50城新房在517新政后21天時間里，累計(jì)成交套數(shù)比前21天環(huán)比增長18.8%，但6月（截至7日）日均成交環(huán)比5月又降8.1%。

需求端的措施出的快，熱度來的快，效果消失的也快。

反過來，供給側(cè)的出清難度，不是一個量級的。

我上一期跟大家聊過，為什么降首付利率都沒用呢？因?yàn)閺墓┙o側(cè)新房的出清，再過渡到二手房的出清，是一個漫長的過程。

咱們拿收房來說，現(xiàn)實(shí)比預(yù)想的要復(fù)雜。

粵開羅志恒總結(jié)了兩種模式。

一是地方向房企收購待售新房，用作保障房。

二是以舊換新，路數(shù)有很多。

要么是中介幫賣代售，居民、中介、開發(fā)商三方合作，一邊賣舊房，一邊鎖定新房房源。

要么是市場化的舊房換購，或者國企下場收購舊房用作保障房或者轉(zhuǎn)賣，同時要求居民選擇指定范圍的新房。

但這里就存在一個問題：收房模式，能不能跑的通？能不能做到市場化？

天風(fēng)宏觀算了一筆賬：如果以穩(wěn)定房價、緩解地產(chǎn)壓力為目的，國資需要以市價或者高于市價的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收儲。

當(dāng)前的二手房租金回報率，大致就是政府收儲作為保障性住房的預(yù)期回報。

如果以當(dāng)前 2.25%的PSL利率或者2.3%的10 年期國債收益率作為國資的融資成本，截至 2023年11月，38個樣本城市中，僅有14個城市的二手房租金回報率高于融資成本。