近期，各地“按區(qū)認(rèn)定首套房”政策逐漸多了起來，這關(guān)乎購房者的首付比例與房貸利率。

據(jù)“成都住建”官微消息，自2024年8月13日起，在成都范圍內(nèi)新購買住房，只核查購房人在擬購住房所在區(qū)（市）縣范圍內(nèi)住房情況，無住房的，認(rèn)定為首套房。

不止成都，還有蘇州、合肥、廣州、濟(jì)南、南寧、杭州等多個城市，也是按區(qū)認(rèn)定首套房。在限購政策已經(jīng)基本取消的當(dāng)下，按區(qū)認(rèn)定首套房，對于購房者的首付比例以及房貸利率，將帶來哪些直接的影響？以目前首套房、二套房的首付比以及利率差，能夠多大程度刺激消費(fèi)需求？

成都按區(qū)認(rèn)定首套房，百萬房貸總利息能省6萬元

據(jù)“成都住建”官微，成都市住建局出臺通知，進(jìn)一步優(yōu)化住房交易相關(guān)政策。其中，在本市范圍內(nèi)新購買住房，只核查購房人在擬購住房所在區(qū)（市）縣范圍內(nèi)住房情況，無住房的，認(rèn)定為首套房。

按區(qū)認(rèn)定首套房，這意味著，只要這個區(qū)域無房，首付比例和貸款利率就可以執(zhí)行首套房政策。

成都當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介告訴記者，目前，成都首套房首付比是1.5成，利率是3.25%；二套房首付比是2.5成，利率是3.55%。

以商業(yè)貸款100萬、30年等額本息為例，如果是二套房，利息總額約62.66萬元，月供4518.4元。如果是首套房，利息總額56.67萬元，月供是4352.06元。這樣看來，如果認(rèn)定為首套房，總利息能節(jié)省約6萬元。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從全市范圍內(nèi)核查住房，收窄到只看區(qū)縣范圍，對于成都購房者來說，大大擴(kuò)展了首套購房的覆蓋范圍，原本需要確認(rèn)為二套的購房需求，可按首套認(rèn)定，無論首付比例和貸款利率都能享受更大的優(yōu)惠幅度。當(dāng)下不少購房群體的改善需求是多樣化的，例如給父母買一套養(yǎng)老居住用房，或購置一套旅居或度假用房等等，這一政策本身更有利于滿足這類需求。

此外，成都新政還指出，在擬購住房區(qū)（市）縣范圍內(nèi)有住房且正在掛牌出售的，住房套數(shù)相應(yīng)核減。支持商業(yè)銀行按認(rèn)定的客戶住房套數(shù)辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)。

張波指出，將正在掛牌出售的住房，從住房套數(shù)中核減，是積極保障“以舊換新”的改善需求，由于當(dāng)下不少改善需求“賣舊”和“買新”會同步進(jìn)行，甚至不少地方鼓勵先買新再同步賣舊，舊房沒過戶之前都會對擬購房人名下住房套數(shù)形成影響，這一政策值得在更多城市進(jìn)行推廣。

蘇州、廣州、合肥、杭州等已落地政策，減輕購房者財務(wù)壓力

按區(qū)認(rèn)定首套房，成都不是首例。據(jù)新京報記者統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有蘇州、合肥、廣州、青島、濟(jì)南、南寧、杭州等多個一二線城市，按區(qū)認(rèn)定首套房。

今年5月28日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。其中指出，居民家庭在購房所在區(qū)內(nèi)無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認(rèn)定；在購房所在區(qū)內(nèi)符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購住房申請住房貸款政策可按核減后名下住房套數(shù)認(rèn)定。

目前，廣州首套房貸款利率在3%、3.05%、3.1%、3.3%幾個檔位，二套房多為3.7%。如果按區(qū)認(rèn)定首套房，貸款政策按照首套房執(zhí)行，將明顯節(jié)約利息成本。

蘇州“6·26新政”指出，購房人在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房的，或在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認(rèn)定。

蘇州建設(shè)銀行的工作人員表示，目前蘇州是以區(qū)為單位購房，只要在這個區(qū)名下沒有房子，就算作首套房，如果其他區(qū)域有按揭房，只要收入能兩倍覆蓋負(fù)債，利率就可以做到2.95%。

還有濟(jì)南，7月16日（含）之后網(wǎng)簽的住房， 不僅商業(yè)性個人住房貸款按區(qū)認(rèn)定首套房，公積金貸款政策也做了同步調(diào)整。

雖然房貸利率持續(xù)下降，但是首套房與二套房仍有明顯的差距。融360數(shù)字科技研究院對全國45個重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國首套房貸款平均利率為3.29%，二套房貸款平均利率為3.71%，相差42個基點(diǎn)。

融360數(shù)字科技研究院分析師艾亞文向記者表示，按區(qū)認(rèn)定首套房政策一方面降低了購房門檻，另一方面減輕了購房者的財務(wù)壓力，有助于激發(fā)潛在購房需求，尤其是跨區(qū)購房和改善型需求，能夠在很大程度上刺激房地產(chǎn)市場，但最終的效果還取決于其他多重因素，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、收入水平、就業(yè)狀況以及消費(fèi)者信心等。